Information till mäklare

Länk till Årsredovisningar och Ekonomisk Plan

(Senast uppdaterad: 2025-01-22)

Allmänt

Brf Göken 31 är en äkta och stabil bostadsrättsförening som registrerades år 2005.
Föreningen köpte under 2018 fastigheten Stockholm Västergök 5 (f d Göken 31).
Adresserna är Sankt Eriksgatan 16 (gatuhuset), 16A (gårdshuset) samt 14B (BR med egen ingång mot gatan).
Fastigheten byggdes 1913.
Föreningen äger marken.
Föreningen tillåter ej juridisk person.
Föreningen tillåter delat ägande med minimum ägarandel 50 % vardera. Avvikelse från den angivna gränsen kan bedömas i enskilda fall.
Fördelning Bostadsrätter och Hyresrätter:
- Föreningen upplåter 43 lägenheter totalt, varav 39 st med bostadsrätt och 4 st med hyresrätt
- Den totala bostadsytan uppgår till 2 761 kvm, varav 2 461 kvm bostadsrätt och 300 kvm hyresrätt
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret.
Fastighetsförvaltare är NABO.

Omvandlingar och underhåll

2018 köpte föreningen loss fastighet och mark med en anslutningsgrad på sju av tio boende i huset. Därefter har vi successivt omvandlat råytor, lokaler och hyresrätter till totalt 16 st nya bostadsrätter. Omvandling av råytor och lokaler var åtgärder som fungerade som indirekta underhåll av fastigheten. Gamla vindsförrådet blev 3 st bostäder och lokalerna i gårdshuset samt gatuhusets blev 4 st respektive 2 st bostäder.

2024–2023

Nya kallvattenledningar (horisontellt). Varmvattenledningar i gott skick.
Nya hängrännor och stuprör
Renoverat entréportar.
Nya värmereglage + automatisk avgasning av värmesystem
Nya termostater och tätning på alla radiatorer

2022–2021

Godkänd OVK
Renovering av ventilationskanaler (relining och utbyte fläkt)
Byggt nya förråd i källare
Renoverat hiss

Renoverat innergård.
Installerat fiberinternet (OwnIT)
Renoverat fönster (ramar och bytt till energiglas) & ny tätlist

Utförda underhåll

2020–2019

Nya säkerhetsdörrar
Delvis bytt huvudstammar VA
Byggt nya förråd

2016

Byte hisskorg

2010

Partiellt VA stambyte i gatuhus

Före 2010

Elstigar bytta troligtvis ca 70-talet.

Kommande underhåll

2024

Relining av avloppstammar. Arbetet kommer att pågå mellan vecka 48 fram till vecka 4, 2025. Åtgärden förlänger avloppstammarnas livslängd med ca 50 år.

2025

Lossnande puts från stuckaturen på norra kungsbalkongen (mot innergård) måste åtgärdas. I samband med åtgärd ska styrelsen undersöka om plåten på taket ska bytas ut eller målas om.

2026–2031

Under den här perioden planeras underhåll av mer kosmetisk karaktär eller som inte är lika tidskritiska. Det inkluderar uppdatering av el-stigar, förbättring av fasaden, uppfräschning av trapphus och tvättstuga samt investeringar i innergården.

Avgiftsändringar

Under 2023 höjde vi avgifterna i två rundor; +15 % i februari och +20 % i november på grund av ökade räntekostnader då våra bundna lån löpte ut och blev rörliga.

Vi har inga ytterligare höjningar planerade för närvarande.

I takt med att ränteläget stabiliseras och vi lyckas frigöra kapital genom försäljning av hyresrätter så kommer vi ha större utrymme för sänkta avgifter. Styrelsen strävar efter att hålla ned kostnader för att försöka sätta en mer attraktiv månadsavgift vilket skapar mervärden för alla de boende.

Kassaposition

Vi har stärkt vår likviditet under 2024 genom försäljning av två omvandlade hyresrätter, vilket gav oss ett tillskott på +7.5mSEK i kassan (+4.9mSEK och +2.6mSEK respektive, netto efter omkostnader) och öppnade upp för amortering av lån samt finansiering av underhållsbehov.

En tredje bostad (53kvm, 2RoK, vån 4) omvandlades också från hyresrätt till bostadsrätt sent på året, med planerad försäljning under våren 2025. Det innebär att affären kommer redovisas som en negativ post i årsredovisningen 2024 och nettointäkten syns först nästa år när försäljning och därefter tillträde sker under kalenderåret 2025. Vi avser att amortera våra banklån med ca –1.4mSEK under 2025 efter denna försäljning.

Däremellan tillkommer kostnad för relining-arbetet och putsarbetet på kungsbalkongen om ca –2.4mSEK totalt (pris för byte eller målning av takplåt är under utredning). Sammanfattningsvis innebär det att vi till sommaren 2025 sannolikt har en total kassaposition om ca 5.5mSEK (allt annat lika) vilket innebär en stark kassaposition för framtida underhåll och fortsatt amortering av föreningens bankskuld.

Skuldsättning och belåningsgrad

Nuvarande skuldsättning ligger på 33.2mSEK, varav 7.8mSEK är bundet på 4.59 % ränta fram till september 2025. Resterande del är rörlig med en räntesats på 3.12 %.

Efter Riksbankens besked den 19 december 2024 om sänkning av styrräntan på 25 punkter till 2.50 % estimerar vi att föreningens rörliga bankskuld hamnar ungefär runt 3.00 % i räntesats till våren 2025. Vidare är rådande konsensus bland prognosmakare om att Riksbanken sätter styrräntan mellan 2.50–2.00 % till halvåret 2025, för sedan landa på 2.00 % till början av 2026.

Framåtblick

Vad avser vi att göra med vår framtida kassa om ca 5.5mSEK?

Amortera bankskuld ytterligare med intäkter från försäljning av de omvandlade hyresrätterna.
3.5mSEK för underhåll perioden 2026–2031
0.5 till 1mSEK som buffert för oförutsägbara kostnader

Med andra ord ser framtiden ljusare ut än på länge. Vi får en positiv trippel-effekt framgent på föreningens ekonomi genom att:

föreningens totala skuld amorteras ner
föreningens BR-kvm ökar
föreningens räntekostnader sjunker.

Styrelsen följer utvecklingen på marknaden noggrant för att skapa bästa möjliga förutsättningar för en sund ekonomi. Målsättningen att binda ca hälften av lånen när ränteläget förbättras ytterligare, för att skapa bättre visibilitet över föreningens kostnader och skydd mot räntesvängningar.

Dolda tillgångar - hyresrätter

De kvarvarande fyra (4) hyresrätterna är s k dolda tillgångar, består av totalt 300 kvm och har ett teoretiskt marknadsvärde om 27–30mSEK vid realisation. Styrelsen har under året offererat hyresgästerna ett erbjudande om att omvandla sin hyresrätt eller att bli utköpta av föreningen och kommer fortsätta att föra en dialog med hyresgästerna framgent.

Om Fastigheten & Annat

Ingår i månadsavgift: Värme, vatten och kabel-TV (inkl. Tele2 Play) via Tele2 (tidigare ComHem).
Fiberinternet via OwnIT eller bredband via Tele2 (tidigare ComHem).
Finns bygglov för balkong.
Värme via fjärrvärme, vattenburet system
Ventilation via mekanisk frånluft.
Gemensamma utrymmen: Tvättstuga, Cykelrum, gård, barnvagnsförråd, källarförråd.
Garage finns ej.
Avgift till förening erläggs månadsvis i förskott.
Utdrag ur lägenhetsregistret sker via NABO.

Om arkitekturen

Bostadshuset i sluttningen ner till Norr Mälarstrand längs Sankt Eriksgatan, Västergök 5, byggdes 1913 av byggmästaren Sven S. Cedergren. Västergök 5 är ett tidstypiskt 1910-talshus i korsningen mellan jugend och nationalromantisk stil med fasad i gul puts. Entrén och trapphuset visar på blandningen mellan stilarna, då man möts av en relativt avskalad men böljande entré med en fantasifull dekor i form av en växtranka, till när man kliver in i trapphuset och möts av ett vackert pampigt mönstrat tak som visar på glädjen för mönster som växte fram under 1910-talet.

Om området

Lugn del av Sankt Eriksgatan där man kommer undan stadsbruset. Suveränt restaurangkvarter, ett stenkast från två stora parker (Rålambshov, Kronoberg). Härliga strandpromenader längs med vattnet vid Norr Mälarstrand. En promenad till Stadshuset tar ungefär en kvart.