top of page
Husplansgranskning

Information till mäklare 

(Senast uppdaterad: 2025-05-09)

 

Allmänt

 

  • Äkta och stabil förening

  • Ombildning 2018

  • Fastighetsbeteckning: Stockholm Västergök 5 (f d Göken 31)

  • Byggår 1913

  • Förening äger marken

  • Adress:

    • Sankt Eriksgatan 16 (gatuhuset) 

    • Sankt Eriksgatan 16A (gårdshuset)

    • Sankt Eriksgatan 14B (BR med egen ingång)

  • Juridisk person tillåts ej

  • Föreningen tillåter delat ägande med minimum ägarandel 50 % vardera

    • Avvikelse från den angivna gränsen kan bedömas i enskilda fall

  • Fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret.

  • Fastighetsförvaltare är NABO

  • Fördelning Bostadsrätter och Hyresrätter:

    • 43 lägenheter: 39 st med bostadsrätt och 4 st med hyresrätt 

    • 2 761 kvm: 2 461 kvm bostadsrätt och 300 kvm hyresrätt

 

Omvandlingar och underhåll

2018 köpte föreningen loss fastighet och mark med en anslutningsgrad på sju av tio boende i huset. Därefter har vi successivt omvandlat råytor, lokaler och hyresrätter till totalt sexton (16) st nya bostadsrätter. Omvandling av råytor och lokaler var åtgärder som fungerade som indirekta underhåll av fastigheten. Gamla vindsförrådet blev tre (3) st bostäder och lokalerna i gårdshuset samt gatuhusets blev fyra (4) st respektive två (2) st bostäder.

Screenshot 2025-05-09 at 16.59.38.png

2025

  • Relining samtliga avloppsstammar
    (avslutas v. 24 2025)

2024–2023

  • Byte kallvattenledningar (horisontellt)

  • Byte hängrännor och stuprör

  • Entréporter renoverade

  • Byte värmereglage

  • Automatisk avgasning av värmesystem

  • Nya termostater och tätning på alla
    radiatorer

2022–2021

  • Renovering ventilationskanaler

  • Byggt nya förråd i källare

  • Renoverat hiss

  • Renoverat innergård

  • Installerat fiberinternet (OwnIT)

  • Renoverat fönster (ramar och bytt till
    energiglas) och lagt ny tätlist

Utförda underhåll

2020–2019

  • Nya säkerhetsdörrar

  • Delvis bytt huvudstammar VA

  • Byggt nya förråd

2016

  • Byte hisskorg

2010

  • Partiellt VA stambyte i gatuhus

Före 2010

  • Elstigar bytta troligtvis ca 70-talet.

Kommande underhåll

H2 2025

  • Lossnande stuckatur på norra kungsbalkongen (innergård) måste åtgärdas. I samband med åtgärd ska takplåten på samma sida bytas ut. Det i sin tur ger styrelsen en bild om takplåten på södra sidan också behöver bytas ut eller ej.

  • Byte av el stigar och el central. Med det kommer bostäder som har 1-fas kunna koppla på 3-fas.

  • Fräscha upp trapphusen i samband med byte av el stigar.

2026–2029

  • Under den här perioden planeras underhåll av mer kosmetisk karaktär eller som inte är lika tidskritiska. Det inkluderar förbättring av fasaden, se över tvättstuga samt investeringar i innergården.

Ekonomi - väsentliga händelser under räkenskapsåret 2024

Under 2024 färdigställde föreningen omvandlingen av en tidigare kommersiell lokal i gatuhuset till två (2) bostadsrätter om totalt 99 kvm (46 kvm och 53 kvm). Lokalen såldes redan under 2023 till Kungsgripen Falkenberg AB, som renoverade och sedan sålde bostäderna på marknaden. Därmed har föreningen avyttrat samtliga två (2) kommersiella lokaler i fastigheten. Dessa försäljningar och sedermera omvandlingar skall betraktas som indirekta underhåll av fastighetens bottenplan.

 

Under 2024 omvandlades också tre (3) hyresrätter om totalt 144 kvm (59 kvm, 53 kvm och 32 kvm) till bostadsrätter, genom överenskommelse om utköp med hyresgästerna. Två av dessa tre bostäder såldes under 2024 – en med tillträde i mars 2024, och de övriga med tillträde i januari 2025 och maj 2025. Utköpen bokförs som en kostnad under 2024, men kommer att ge ett positivt resultat när köparna tillträder. 

 

 

Avgiftsändringar

Avgiften var oförändrad under 2024 och inga höjningar är planerade för närvarande (2025-05-09).

 

Avgifterna höjdes två gånger tidigare; +15 % i februari 2023 och +20 % i november 2023. Detta berodde på ökade räntekostnader när föreningens bundna lån övergick till rörlig ränta. Styrelsen jobbar nu för att minska kostnader och frigöra kapital genom omvandling av hyresrätter, vilket kan skapa utrymme för att sänka avgifterna. Styrelsen strävar efter att hålla ned kostnader för att försöka sätta en mer attraktiv månadsavgift vilket skapar mervärden för alla medlemmar.​

Kassaposition


Totalt estimerar vi att ha en kassa om 5.5mSEK till sommaren 2025, vilket ger en stark ekonomisk grund för framtida underhåll och ytterligare amorteringar.


Det kommer från att föreningen omvandlat tre hyresrätterna och sålt dessa under 2024 och 2025. Bostäderna har efter omkostnader och utköp genererat +11.8mSEK netto till kassan.  Till följd av försäljningarna har vi extraamorterat 4.8mSEK. Sedan kommer relining arbetet att kosta ca 1.4mSEK, och vi estimerar att åtgärda putsen från ena kungsbalkongen kommer kosta ca 860tkr men vi har budgeterat för 1mSEK. Tillsammans med nuvarande kassa landar vi således på 5.5mSEK till sommaren 2025.

Skuldsättning och belåningsgrad
 

Nuvarande skuldsättning ligger på 31.8mSEK och vår fördelning av löptider ser ut på följande vis:

  • 7.8mSEK bundet på 4.59 % till 2025–09–28

  • 8.6mSEK bundet på 2.71 % till 2027–02–28

  • 8.6mSEK bundet på 3.02 % till 2029–02–28

  • 6.8mSEK rörligt på 2.90 % (per 2025–05)

Efter Riksbankens besked den 29 januari om sänkning av styrräntan på 25 punkter till 2.25 % var konsensus bland prognosmakare att sänkningarna hade bottnat. Till följd av rådande politiska och makroekonomiska läge pekar samma prognosmakare på en sänkning av styrräntan redan till sommaren 2025.

Styrelsen följer utvecklingen på marknaden noggrant för att skapa bästa möjliga förutsättningar för en sund ekonomi. Målsättningen har varit att binda ca hälften av lånen för att skapa bättre visibilitet över föreningens kostnader och skydd mot räntesvängningar.

Framåtblick

 

Planer för framtida likviditet om 5.5mSEK:

 

  • 1mSEK som buffert för oförutsägbara kostnader

  • 2.5mSEK för underhåll perioden 2025–2029

  • Ytterligare amortering av lån (finns utrymme för ca 2mSEK till)

Med andra ord ser framtiden ljusare ut än på länge. Vi får en positiv trippel-effekt på föreningens ekonomi genom att: 

  1. föreningens totala skuld amorteras ner 

  2. föreningens BR-kvm ökar 

  3. föreningens räntekostnader sjunker. 

.

Dolda tillgångar - hyresrätter
 

Föreningen har 4 hyresrätter (300 kvm) med ett uppskattat marknadsvärde på 27-30mSEK.

Vid realisation hamnar nyckeltalet Skuld /Kvm (och tillika per BR Kvm) på under 3000 kr/ kvm.

Om Fastigheten & Annat

  • Ingår i månadsavgift:

    • Värme

    • Vatten

    • Kabel-TV (inkl. Tele2 Play) via Tele2 (tidigare ComHem)

  • Internet:

    • Fiberinternet via OwnIT

    • Bredband via Tele2 (tidigare ComHem)

  • Finns bygglov för balkong

  • Värme via fjärrvärme, vattenburet system

  • Ventilation via mekanisk frånluft

  • Gemensamma utrymmen:

    • Innergård

    • Tvättstuga

    • Cykelrum

    • Källarförråd

  • Garage finns ej

  • Avgift till förening erläggs månadsvis i förskott

  • Utdrag ur lägenhetsregistret via NABO

Om arkitekturen

Bostadshuset i sluttningen ner till Norr Mälarstrand längs Sankt Eriksgatan, Västergök 5, byggdes 1913 av byggmästaren Sven S. Cedergren. Västergök 5 är ett tidstypiskt 1910-talshus i korsningen mellan jugend och nationalromantisk stil med fasad i gul puts. Entrén och trapphuset visar på blandningen mellan stilarna, då man möts av en relativt avskalad men böljande entré med en fantasifull dekor i form av en växtranka, till när man kliver in i trapphuset och möts av ett vackert pampigt mönstrat tak som visar på glädjen för mönster som växte fram under 1910-talet.​

Om området

Lugn del av Sankt Eriksgatan där man kommer undan stadsbruset. Suveränt restaurangkvarter, ett stenkast från två stora parker (Rålambshov, Kronoberg). Härliga strandpromenader längs med vattnet vid Norr Mälarstrand. En promenad till Stadshuset tar ungefär en kvart.

bottom of page