Information till mäklare 

 

 

 

Allmänt

 

• Brf Göken 31 är en äkta och stabil bostadsrättsförening som registrerades år 2005.

• Föreningen köpte under 2018 fastigheten Stockholm Göken 31 (Västergök 5).

• Adresserna är Sankt Eriksgatan 16 (gatuhuset) och Sankt Eriksgatan 16A (gårdshuset).

• Fastigheten byggdes 1913.

• Föreningen äger marken. 

• Föreningen tillåter ej juridisk person.

• Föreningen tillåter delat ägande med minimum ägarandel 50 % vardera. Avvikelse från den angivna gränsen kan bedömas i enskilda fall. 

• Per 2024-07:

  • Föreningen upplåter 43 lägenheter totalt, varav 37 st med bostadsrätt och 6 st med hyresrätt 

  • Den totala bostadsytan uppgår till 2 761 kvm, varav 2 376 kvm bostadsrätt och 385 kvm hyresrätt

• Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret.

• Fastighetsförvaltare är NABO.

 

Ekonomi (från ÅR 2023 och generellt) 

 

Hyreslägenheterna utgör en dold ekonomisk tillgång med ett uppskattat värde på cirka 35 miljoner SEK vid realisation.

 

Per den 31 december 2023 har föreningen amorterat 27.4 mSEK sedan ombildningen år 2018. Bankskulden uppgår till 36.6 mSEK, varav 7.9 mSEK har en bunden ränta på 4,59 % fram till september 2025. Styrelsen följer noga bankernas makroprognoser och planerar att binda en större del av skulden vid lägre räntor för att skapa bättre visibilitet över föreningens ekonomi framgent. Under helåret 2023 var skulden per total kvm yta 13 219 kr/kvm och skulden per upplåten bostadsrätt kvm yta 16 058 kr/kvm. Detta är i linje med vad som kan förväntas av en relativt nybildad förening.

​

Sedan ombildningen har styrelsen aktivt arbetat med att amortera bankskulden genom att omvandla råytor och lokaler till bostadsrätter och sälja dessa. Vindsförråden omvandlades till tre bostadsrätter och de tidigare två lokalerna på bottenplan har omvandlats till sex bostadsrätter sammanlagt (samtidigt som innergården renoverades). Parallellt med detta har flera viktiga underhålls- och energieffektiviserande arbeten utförts samt regulatoriska godkännanden erhållits för att säkerställa att den 110 år gamla fastigheten är står stark även på lång sikt.
 

För att hantera det negativa resultatet 2023 och finansiera framtida åtaganden har styrelsen:

​

• Höjt medlemmarnas årsavgifter vid två tillfällen under 2023: 15 % i februari och ytterligare 20 % i november. Detta täckte underskottet som uppstod när den bundna räntan på föreningens lån hos SEB övergick till rörlig. Inga ytterligare avgiftshöjningar är planerade för närvarande.

​

• Köpt ut en hyresgäst i november 2023 och omvandlat lägenheten till bostadsrätt. Utgiften bidrog till det negativa resultatet 2023, men försäljningen i början av 2024 gav föreningen medel som ska användas till underhåll och amortering, vilket minskar räntekostnaderna. Försäljningen stärkte föreningens kassa med cirka 4,9 miljoner SEK netto under kalenderåret 2024.

​

• För att kunna amortera ytterligare undersöker styrelsen möjligheten att omvandla fler hyresrätter till bostadsrätter och har erbjudit hyresgäster rabatt vid köp samt utköpsbidrag för dem som inte vill köpa.

​

• Minskade lån kommer att ge föreningen bättre förutsättningar att förhandla framtida räntor. Dessutom har föreningen förhandlat fram 24 månaders amorteringsbefrielse på bankskulden från SEB, med start i september 2023, för att ytterligare säkra föreningens ekonomi.

​

Om Fastigheten
​

• Ingår i månadsavgift: Värme, vatten och kabel-TV (inkl. Tele2 Play) via Tele2 (tidigare ComHem).

• Fiberinternet via OwnIT eller bredband via Tele2 (tidigare ComHem).

• Finns bygglov för balkong. 

• Värme via fjärrvärme, vattenburet system

• Ventilation via mekanisk frånluft.

• Gemensamma utrymmen: Tvättstuga, Cykelrum, gård, barnvagnsförråd, källarförråd. 

• Utfört underhåll:​​

  • 2024: Renovering andra lokalen till två bostäder om 99 kvm.

  • 2024: Utbyte av kallvattenledningar i källarplan (samtliga horisontella ledningar). Varmvattenledningar i gott skick.

  • 2023: Renovering av entréportar gatuhus och gårdshus

  • 2023: Ubyte värmereglage och installation automatisk avgasning av värmesystemet

  • 2022: OVK, nya förråd i källare, renovering hiss

  • 2022: Renovering en av två lokaler NB mot innergård till fyra bostäder om 132 kvm

  • 2021: Uppgradering innergård

  • 2021: Fiberinstallation via OwnIT

  • 2021: Fönsterrenovering

  • 2020: Nya säkerhetsdörrar

  • 2019: Delvis bytta huvudstammar avlopp, nytt tak 

  • 2019: Nya förråd

  • 2016: Byte hisskorg

  • 2010: Partiellt VA stambyte gatuhus 

• VA stammar planerat för relining under H2 2024 i hela huset (horisontella och vertikala).

• Elstigar bytta troligtvis ca 70-talet.

• Garage finns ej.

 

Annat

 ​

• Avgift till förening erläggs månadsvis i förskott.

• Utdrag ur lägenhetsregistret sker via NABO.

• Om arkitekturen:  

  • Bostadshuset i sluttningen ner till Norr Mälarstrand längs Sankt Eriksgatan, Västergök 5, byggdes 1913 av byggmästaren Sven S. Cedergren. Västergök 5 är ett tidstypiskt 1910-talshus i korsningen mellan jugend och nationalromantisk stil med fasad i gul puts. Entrén och trapphuset visar på blandningen mellan stilarna, då man möts av en relativt avskalad men böljande entré med en fantasifull dekor i form av en växtranka, till när man kliver in i trapphuset och möts av ett vackert pampigt mönstrat tak som visar på glädjen för mönster som växte fram under 1910-talet.​

• Om området:​ ​

  • Lugn del av Sankt Eriksgatan där man kommer undan stadsbruset. Suveränt restaurangkvarter, ett stenkast från två stora parker (Rålambshov, Kronoberg). Härliga strandpromenader längs med vattnet vid Norr Mälarstrand. En promenad till Stadshuset tar ungefär en kvart.