Information till mäklare 

​​Kommande underhåll

​

H2 2025

• Lossnande stuckatur på norra kungsbalkongen (innergård) måste åtgärdas. I samband med åtgärd ska takplåten på samma sida bytas ut. Det i sin tur ger styrelsen en bild om takplåten på södra sidan också behöver bytas ut eller ej.​

• Byte av el stigar och el central. Med det kommer bostäder som har 1-fas kunna koppla på 3-fas.

• Fräscha upp trapphusen i samband med byte av el stigar.

​​

2026–2029

• Under den här perioden planeras underhåll av mer kosmetisk karaktär eller som inte är lika tidskritiska. Det inkluderar förbättring av fasaden, se över tvättstuga samt investeringar i innergården.

​

Ekonomi - väsentliga händelser under räkenskapsåret 2024

​

Under 2024 färdigställde föreningen omvandlingen av en tidigare kommersiell lokal i gatuhuset till två (2) bostadsrätter om totalt 99 kvm (46 kvm och 53 kvm). Lokalen såldes redan under 2023 till Kungsgripen Falkenberg AB, som renoverade och sedan sålde bostäderna på marknaden. Därmed har föreningen avyttrat samtliga två (2) kommersiella lokaler i fastigheten. Dessa försäljningar och sedermera omvandlingar skall betraktas som indirekta underhåll av fastighetens bottenplan.

 

Under 2024 omvandlades också tre (3) hyresrätter om totalt 144 kvm (59 kvm, 53 kvm och 32 kvm) till bostadsrätter, genom överenskommelse om utköp med hyresgästerna. Två av dessa tre bostäder såldes under 2024 – en med tillträde i mars 2024, och de övriga med tillträde i januari 2025 och maj 2025. Utköpen bokförs som en kostnad under 2024, men kommer att ge ett positivt resultat när köparna tillträder. 

 

 

Avgiftsändringar

​

​Avgiften var oförändrad under 2024 och inga höjningar är planerade för närvarande (2025-05-09).

 

Avgifterna höjdes två gånger tidigare; +15 % i februari 2023 och +20 % i november 2023. Detta berodde på ökade räntekostnader när föreningens bundna lån övergick till rörlig ränta. Styrelsen jobbar nu för att minska kostnader och frigöra kapital genom omvandling av hyresrätter, vilket kan skapa utrymme för att sänka avgifterna. Styrelsen strävar efter att hålla ned kostnader för att försöka sätta en mer attraktiv månadsavgift vilket skapar mervärden för alla medlemmar.​

​

Kassaposition

Totalt estimerar vi att ha en kassa om 5.5mSEK till sommaren 2025, vilket ger en stark ekonomisk grund för framtida underhåll och ytterligare amorteringar.

Det kommer från att föreningen omvandlat tre hyresrätterna och sålt dessa under 2024 och 2025. Bostäderna har efter omkostnader och utköp genererat +11.8mSEK netto till kassan.  Till följd av försäljningarna har vi extraamorterat 4.8mSEK. Sedan kommer relining arbetet att kosta ca 1.4mSEK, och vi estimerar att åtgärda putsen från ena kungsbalkongen kommer kosta ca 860tkr men vi har budgeterat för 1mSEK. Tillsammans med nuvarande kassa landar vi således på 5.5mSEK till sommaren 2025.

​

Skuldsättning och belåningsgrad
 

Nuvarande skuldsättning ligger på 31.8mSEK och vår fördelning av löptider ser ut på följande vis:

​

• 7.8mSEK bundet på 4.59 % till 2025–09–28

• 8.6mSEK bundet på 2.71 % till 2027–02–28

• 8.6mSEK bundet på 3.02 % till 2029–02–28

• 6.8mSEK rörligt på 2.90 % (per 2025–05)

​​

Efter Riksbankens besked den 29 januari om sänkning av styrräntan på 25 punkter till 2.25 % var konsensus bland prognosmakare att sänkningarna hade bottnat. Till följd av rådande politiska och makroekonomiska läge pekar samma prognosmakare på en sänkning av styrräntan redan till sommaren 2025.

​

​Styrelsen följer utvecklingen på marknaden noggrant för att skapa bästa möjliga förutsättningar för en sund ekonomi. Målsättningen har varit att binda ca hälften av lånen för att skapa bättre visibilitet över föreningens kostnader och skydd mot räntesvängningar.

​

Framåtblick

 

​Planer för framtida likviditet om 5.5mSEK:

 

• 1mSEK som buffert för oförutsägbara kostnader

• 2.5mSEK för underhåll perioden 2025–2029

• Ytterligare amortering av lån (finns utrymme för ca 2mSEK till)

​

Med andra ord ser framtiden ljusare ut än på länge. Vi får en positiv trippel-effekt på föreningens ekonomi genom att: 

​

1. föreningens totala skuld amorteras ner 

2. föreningens BR-kvm ökar 

3. föreningens räntekostnader sjunker. 

​​​